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Tag: locazione

Conduttore risponde dei danni alla cosa locata in caso di incendio


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Cass. civ. [ord.], sez. VI, 10-03-2021, n. 6560

In ipotesi di incendio della cosa locata, il conduttore risponde della perdita o deterioramento del bene, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendo l’articolo 1588 del codice civile a suo carico una presunzione di colpa, superabile solo con la dimostrazione di avere adempiuto diligentemente i propri obblighi di custodia e con la prova positiva che il fatto da cui sia derivato il danno o il perimento della cosa è addebitabile a una causa esterna al conduttore a lui non imputabile, da individuarsi in concreto, ovvero al fatto di un terzo, del quale è invece irrilevante accertare l’identità, esulando l’identificazione di tale soggetto dall’attività oggetto della prova liberatoria.

L’acquirente subentra nella fideiussione connessa al contratto di locazione

Cass. civ., sez. III, 04-02-2021, n. 2711 (massima ufficiale)
In tema di locazione, ove ricorrano i presupposti di cui all’art. 1599 c.c., l’acquirente della cosa locata subentra ex lege, ai sensi dell’art. 1602 c.c., all’originario locatore, anche nel rapporto obbligatorio di garanzia costituito tra quest’ultimo e il suo fideiussore, soltanto se tale obbligazione possa ritenersi «derivante» dal contratto di locazione (in quanto ne abbia costituito una clausola da esso inscindibile) e non sia venuta meno per specifiche intese tra le parti originarie, dovendosi altrimenti ritenere inoperante la detta surrogazione legale, giacché l’autonomia del contratto di fideiussione rispetto al contratto principale di locazione esclude che l’attribuzione della garanzia «derivi» di regola da quest’ultimo, per gli effetti di cui al citato art. 1602 c.c., nonostante il carattere accessorio da cui è contraddistinta, tanto sul piano genetico quanto su quello funzionale (principio enunciato nell’interesse della legge, ex art. 363, 3° comma, c.p.c.).


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Coronavirus sospensione termini processuali si applica al termine di grazia negli sfratti?

Il Decreto Cura Italia ha previsto all’art. 83 la sospensione dei termini processuali dal 9 marzo al 15 aprile 2020, successivamente prorogata al 11 maggio 2020.

Tale sospensione si applica anche al c.d. termine di grazia di cui all’art. 55 legge n. 392/1978 nei giudizi di convalida di sfratto?
La risposta deve essere negativa. Infatti, la Corte ha più volte ribadito che questo termine costituisce un rimedio speciale all’inadempimento del conduttore di un immobile abitativo ed ha natura strettamente sostanziale.

Ne consegue che non può trovare applicazione la sospensione prevista dal Decreto Cura Italia e successive proroghe.

Cosa è il termine di grazia

E’ previsto dall’art. 55 della legge dell’equo canone e consente al conduttore, per non più di 4 volte in un quadriennio, di sanare la morosità versando alla prima udienza l’importo corrispondente ai canoni scaduti, oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal Giudice.
In alternativa, il Giudice può concedere al conduttore un termine non superiore a 90 giorni, c.d. termine di grazia, per provvedere al pagamento. Contestualmente viene fissata l’udienza di verifica alla quale segue la convalida dello sfratto nell’ipotesi in cui il conduttore non abbia versato integralmente quanto dovuto.

Tale previsione di legge è destinata alle sole locazioni uso abitativo in quanto nelle locazioni commerciali la morosità non può essere sanata e qualsiasi pagamento in merito non impedisce la risoluzione del contratto.


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Canoni dovuti anche se il secondo ingresso dell’immobile in locazione non risulta accessibile

Caso: una società si opponeva allo sfratto per morosità, lamentando vizi all’immobile (impianto elettrico non a norma) e l’impossibilità di accedervi tramite il secondo ingresso.

La Corte sostiene quanto già affermato in sede di appello:

  • l’immobile era dotato di un doppio ingresso sicchè, quandanche quello secondario risultasse inaccessibile, non era mai stato impedito alla conduttrice di fruire del bene;
  • la conduttrice, inoltre, risultava aver più volte rifiutato l’offerta di consegna delle chiavi;
  • la conduttrice avrebbe potuto eseguire in autonomia interventi sull’impianto elettrico ripetendo poi le spese dalla locatrice.

Per questi motivi, la Corte ha dichiarato legittimo lo sfratto per morosità in quanto i canoni erano dovuti dalla conduttrice e non sussistevano validi motivi per il mancato pagamento.


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La mancata concessione delle autorizzazioni amministrative non consente la risoluzione per inadempimento

La Cassazione si è occupata del caso di una società che invocava la risoluzione del rapporto per inadempimento della parte locatrice, per non aver ottenuto le autorizzazioni amministrative occorrenti all’esercizio della attività a causa della inidoneità dei locali.
La Corte osserva che nonostante la sussistenza a carico dell’immobile locato di vizi rilevanti ai sensi dell’art. 1578 c.c., assume carattere assorbente la circostanza dell’espressa assunzione, da parte della società conduttrice, di ogni responsabilità, onere o rischio, in relazione al mancato rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie per lo svolgimento dell’attività cui l’immobile locato sarebbe stato destinato.
Viene infatti richiamato il principio consolidato secondo cui quando il conduttore, essendo a conoscenza della destinazione d’uso dell’immobile locato e, quindi, anche dell’inidoneità dello stesso a realizzare il proprio interesse, abbia accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione, non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c., poiché, in tal caso, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dell’immobile locato non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione.
Entrambi gli elementi risultano sussistenti nel caso di specie, inoltre la società conduttrice era rimasta nella disponibilità dell’immobile locato sino alla scadenza del contratto, per cui risultano dovuti tutti i canoni non corrisposti.


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Bonus affitti – Decreto Cura Italia

L’art. 65 del D.L.18/2020 convertito in legge n. 27/2020, Decreto Cura Italia, riconosce, ai soggetti esercenti attività di impresa, un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020 per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1.

Questa agevolazione è usufruibile solo da coloro che, in ragione dei provvedimenti di restrizione, sono stati costretti a chiudere le attività. Non si applica pertanto alle attività ritenute essenziali e che sono rimaste aperte durante il periodo di lockdown.

L’Agenzia delle Entrate ha emesso una risoluzione, la 13/E del 20 marzo, con la quale ha comunicato il codice tributo da usare per compensare il credito d’imposta e fornito alcune indicazioni pratiche in merito.
L’ADE chiarisce che “anche se la disposizione si riferisce, genericamente, al 60% dell’ammontare del canone di locazione, la stessa ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicché in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo“.

Riassumendo, per poter usufruire della agevolazione del credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, occorre:

  • esercitare attività di impresa;
  • avere in locazione un immobile di categoria C/1, nel quale si svolga l’attività;
  • essere stato costretto alla chiusura temporanea, in ragione dei provvedimenti emanati dal Governo;
  • aver regolarmente pagato il canone di locazione del mese di marzo 2020.

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Riduzione del canone di locazione e imposte

I canoni di locazione concorrono a formare il reddito complessivo del locatore ai fini del pagamento delle imposte.

Cosa accade quando tali canoni non vengano effettivamente riscossi?
Allo stato attuale la normativa prevede che in entrambi i casi i canoni non percepiti concorrono a formare il reddito e si può solo usufruire di un credito di imposta.
Affinchè i canoni non concorrano più a formare il reddito occorre un atto di intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento (per le locazioni abitative) ovvero la cessazione del contratto (per le locazioni commerciali).

In questo periodo, a causa della emergenza Coronavirus, è possibile che conduttore e locatore addivengano ad un accordo relativamente ad una riduzione o rimodulazione del canone di locazione, anche solo per un periodo di tempo (esempio 2/3 mesi).
Ipotizzando un canone di locazione mensile di € 600,00 questo determinerà un reddito annuale per il locatore pari a € 7.200,00 ; se le parti concordano una riduzione di € 300,00 mensili per un periodo di 3 mesi, il reddito annuale del locatore si ridurrà a € 6.300,00.

La riduzione del canone di locazione è rimessa alla libera determinazione delle parti e non necessita di alcuna registrazione o comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Se però si vuole ottenere la riduzione della base imponibile ai fini del calcolo dell’imposta di registro (se dovuta) e delle imposte dirette (irpef o cedolare secca), allora occorre procedere alla registrazione.
Riprendendo l’esempio fatto poco sopra, è evidente che il locatore ha tutto l’interesse a rendere noto alla Agenzia delle Entrate la suddetta variazione, affinchè le imposte vengano calcolate sugli importi effettivamente riscossi (€ 6.300,00) anzichè su quelli previsti dal contratto (€ 7.200,00) ma non integralmente percepiti.

Per ottenere questo beneficio è fondamentale che tale accordo sia:

  • contenuto in un atto avente la forma scritta (integrativo al contratto di locazione);
  • registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Per le locazioni a uso abitativo la registrazione è esente da imposta di bollo e imposta di registro. In caso contrario, si applica l’imposta di bollo da € 16,00 oltre € 67,00 a titolo di imposta di registro.

La registrazione deve essere fatta entro 30 giorni. Ad ogni modo, art. 62 del “Salva Italia” ha disposto la sospensione degli adempimenti tributari in scadenza tra l’8 marzo e il 31 maggio 2020 – tra i quali la registrazione dell’integrazione al contratto di locazione – adempimenti che potranno essere effettuati, senza sanzioni, entro il 30 giugno 2020.

Inoltre, è stata prevista la possibilità di provvedere alla registrazione trasmettendo, all’Ufficio presso il quale era stata registrata la locazione oggetto di modifica, il modello 69 e la scrittura privata mediante posta elettronica certificata (PEC) o e-mail.

Redazione dell’atto integrativo al contratto di locazione

Studio Legale Fabrizi offre un servizio di assistenza nella redazione dell’atto integrativo del contratto di locazione.
Nel compenso è inclusa la sola redazione dell’atto in conformità delle variazioni che verranno richieste e non anche la consulenza o l’assistenza stragiudiziale nel raggiungimento dell’accordo con la controparte.
Si prega di inviare una richiesta via email. Vi contatteremo entro 24 ore.